«Недвижимость в Германии: почему и зачем» Журнал "Ваш дом за рубежом" август-сентябрь 2009 г.

Анна АНДРУШЕВИЧ

«Недвижимость в Германии: почему и зачем»

«Звезд с неба не хватает!» – так можно было сказать про рынок недвижимости Германии на протяжении последних нескольких лет, сравнивая ее с лидерами в области получения дивидендов.

Для российских инвесторов Германия никогда не была таким очевидным хитом, как Черногория или Болгария. Однако европейская демократическая страна, экономика которой находится на 5-м месте в мире по уровню ВВП, априори должна быть интересна как людям бизнеса, так и тем, кто ищет стабильную страну для жизни. Поэтому Германия «схватила

свою звезду» в нынешние неспокойные времена: эксперты считают, что именно тут надо приобретать недвижимость во время кризиса. И пока одни говорят, другие делают. Германия одна из тех стран, где пока

нет существенного спада на рынке недвижимости.

И студентам, и бизнесменам

Надежность – это самое главное преимущество Германии. Поэтому россияне и граждане бывших советских республик с удовольствием вкладывают в Германию, – рассказывает Мария Кун, менеджер компании VDL Immobiliengruppe (Лейпциг, Берлин). Наши люди покупают как недвижимость для себя (квартиры в крупных городах или загородные дома с условиями для спокойного отдыха), так и доходные дома (чисто немецкий вид бизнеса – покупать многоквартирный дом с уже живущими в нем арендаторами).

Еще одним преимуществом Германии считаются цены. «В Германии – одни из самых низких в Евросоюзе. Даже в Литве и в Латвии цены на недвижимость выше!» – говорит Любовь Бикбаева, директор фирмы Hermil (Германия, Литва), и отмечает лояльное к иностранцам законодательство: нет никаких ограничений или дополнительных условий для приобретения недвижимости нерезидентами ЕС.

Любовь Бикбаева рассказывает, что граждане бывшего СССР начали покупать недвижимость в Германии еще в 90-е годы. Тогда, в основном, это были переселенцы – немцы и евреи. Сейчас основной покупатель – средний класс россиян (не считая очень дорогого курортного Баден-Бадена, который не по карману среднему классу). Большой популярностью у наших покупателей пользуются квартиры и дома эконом-класса. Чаще всего люди приобретают жилье для переезда в Германию или для отдыха здесь.

Но цели покупок бывают самые разные: начиная от стремления обеспечить жильем детей, которые учатся в стране, и заканчивая планами провести реконструкцию купленного дома и затем выгодно сдать, оставив для своих приездов в страну жилую мансарду.

А российские бизнесмены, регулярно посещающие выставки и различные деловые мероприятия, приобретают квартиры в Дюссельдорфе и Франкфурте-на-Майне. Как оказалось, затраты на отели в сезон выставок несоизмеримо выше содержания квартиры.

Самыми популярными у российских покупателей оказались регионы, которые принято противопоставлять друг другу – «богатые» юг и запад страны и «бедный» восток. Причины популярности также диаметрально противоположны. Например, покупателей жилья в богатой Баварии привлекает инвестиционная популярность и развитость региона, тогда как покупателей недвижимости в Восточной Германии влекут как раз низкие цены на квадратные метры и возможность сделать покупку на перспективу.

Вот где реализовался социалистический принцип про возможности и потребности – ведь цены на жилье в крупных городах разных регионов отличаются в разы (от €800 до €12 000 за «квадрат»). Что объединяет и тех и других, так это «городской тренд». «Иностранные инвесторы все-таки пока больше предпочитают вкладывать свои средства в недвижимость в городах, чем за их пределами, хотя это не всегда является более выгодным вариантом», – отмечает Мария Кун.

Из курортных зон Германии у россиян повышенным спросом пользуется регион Альпийских гор.

Тяга к стабильности

– Каких-либо крупномасштабных спекуляций недвижимости, как, например, в США или в Испании, в последние годы в стране не было. Цены на недвижимость в среднем в предыдущие годы лишь незначительно колебались, – поясняет ситуацию Райнер Мейсен, директор Firva Maisen Immobillien VG. – Все было предсказуемо и стабильно: цены в экономически более слабых регионах снижались, в сильных– поднимались.

Эксперты считают, что именно из-за стабильности страны и отсутствия спекулятивной составляющей (как и в Австрии, так и в Германии законодательная база делает прямые спекуляции невыгодными) рынок недвижимости Германии оказался устойчивым в нынешних условиях. И то значительное понижение цен, которое мы наблюдали в разных европейских государствах (Испании, Великобритании, Португалии и т. п.), Германию затронуло в минимальной степени. «С апреля 2008 года по апрель 2009 года цены на жилую недвижимость в крупных городах Германии, по данным местных аналитиков, в среднем снизились всего на 2,8% (максимальный показатель в небольших городах – не более 4,1%)», – рассказывает Наталья Боброва, директор по развитию +7 REALTY flc (Бавария). Немецкие эксперты придерживаются оптимистического сценария развития

ситуации на германском жилом рынке недвижимости. Еще одна любопытная деталь, которую отмечает Наталья: с одной стороны, снизилось количество сделок на рынках коммерческой недвижимости и замедлились продажи эксклюзивных объектов, а с другой – по-прежнему остались стабильными цены и спрос на жилье. Более того, в некоторых регионах сохранилась тенденция к росту цен.

– До кризиса доход от инвестиций ниже 10% годовых был, мягко говоря, непопулярен среди инвесторов, ведь рынок ценных бумаг, драгоценных металлов и различных производных инструментов позволял зарабатывать на порядки больше. Однако на фоне снижения доверия к банковским продуктам, а также убытков на рынке акций альтернатив практически не осталось. В этом свете немецкая недвижимость, приносящая невысокий, но стабильный доход, выходит на лидирующие позиции и будет еще долгие годы доминировать при выборе инвестиционных решений, – считает Наталья Боброва.

Пять факторов привлекательности

Эксперты +7 REALTY flc выделили пять факторов привлекательности немецкой недвижимости:

1. Потребность в стабильности. Спрос на недвижимость на внутреннем рынке растет из-за опасений обесценивания частных накоплений и сокращения пенсионных программ. Поэтому недвижимость приобретают в качестве «защитного инструмента».

2. Ожидаемая инфляция. ЕЦБ официально объявил о приближении инфляции. По заявлению президента ЕЦБ, дефляция, зарегистрированная в Еврозоне в июне 2009 года, скоро сменится ростом потребительских цен. По различным оценкам, рост инфляции в Германии ожидается через 2–3 года. При этом средний уровень инфляции в стране с 2011 года может составлять от 5% в год. С учетом таких прогнозов привлекательность вложений в недвижимость именно сейчас становится высоко актуальной, особенно с учетом низких кредитных ставок, которые «перекрывают» инфляционный рост.

4. Снижение процентных ставок ипотечных кредитов. Это не означает, что банки стали охотнее кредитовать покупку недвижимости. Просто ипотека и

кредитование стали более доступными для тех, кто готов сделать первоначальный взнос от 50–70% стоимости объекта. Очень важно, что немцы стали активнее покупать недвижимость в собственность для личного использования по ипотечным программам, поскольку считают, что из-за прогнозируемой инфляции кредитные выплаты будут окупаться.

5. Стабильный доход от аренды. Арендные ставки на жилую недвижимость в Германии держатся на докризисных уровнях. Маклеры прогнозируют следующий доход до конца 2009 года (данные BulwienGesa):

– 8,7% для городов класса «А»: Мюнхен, Гамбург, Берлин и т. д. (по итогам 2008 года – 9,2%).

– 9,8% для городов класса «Б»: Карлсруэ, Дрезден, Ганновер (по итогам 2008 года – 10,6%).

Немецкие крайности

«Черт ногу сломит!» – вырывается, когда пытаешься уложить в голове примерный уровень цен на жилую недвижимость в Германии. Меньше всего ожидаешь, что в стране, которая славится аккуратностью и порядком, будет так трудно вычислить «среднюю температуру по больнице», а именно – средние цены на жилье. Это все из-за непростой исторической судьбы: Германия до сих пор «виртуально» разделена на более развитый и богатый запад и юг и на более бедную восточную часть (бывшая ГДР). Поэтому даже Берлин, в отличие от столиц других государств, вовсе не является лидером в отношении цен на недвижимость. Самые дорогие и, наоборот, самые низкие цены – в регионах. Но, что совсем не удивительно, наши люди любят в Германии именно эти крайности.

На восток, у гарнизона

– Из-за более развитой экономики традиционно большей популярностью на рынке недвижимости пользовалась Западная Германия. Но сейчас происходит переключение интереса инвесторов с Западной Германии на Восточную, – говорит Мария Кун, менеджер компании VDL Immobiliengruppe (Берлин). Она считает, что причиной тому дороговизна недвижимости на западе, а поэтому прибыли от нее стоит ждать меньшей, чем от восточной.

«После бума воссоединения, в начале 1990-х, цены на недвижимость снизились почти драматически, – говорит господин Карстен Шлабритц, директор Immowelt AG. – В регионах с высоким уровнем безработицы приобретение недвижимости благоприятно, но как вложение денег часто неинтересно, т. к. ее трудно сдать в аренду». Логика цен на жилье в восточных землях Германии, оказалось, определяется одним вопросом: «Есть ли там работа?» Немцы очень мобильны. Многие предпочитают всю жизнь жить в арендованном жилье, перемещаясь по стране за лучшей работой. Где сосредоточен бизнес или промышленность, там растет арендная плата, а поэтому покупать жилье выгодно (не только для жизни, но и для сдачи в аренду). В местах, где работы нет, сдать квартиру в аренду или тем более продать трудно. Тогда зачем ее покупать?

Однако постепенно разница между востоком и западом страны выравнивается. И в последнее время Восточная Германия становится объектом все более пристального внимания инвесторов. «У россиян, а также украинцев и белорусов особо популярны Берлин, Лейпциг, Альтенбург, Наумбург, а также их пригороды и вся Восточная Германия. Причем особым сегментом можно выделить покупателей из числа семей бывших военных в ГДР. Это и сами офицеры, и их дети.

У этих людей остались очень хорошие воспоминания о времени, проведенном в ГДР, и они охотно покупают недвижимость вблизи «своих» гарнизонов», – делится Любовь Бикбаева, директор фирмы Hermil. Эксперт рассказывает, что цены на жилье в крупных городах варьируются от €1500 до €2500 за квадратный метр.

А если рассматривать жилье за пределами больших городов, то средняя цена метра будет €1000–1500 за метр по данным Татьяны Шток, независимого маклера Immobilie Beratungsservice Deutschland. Но из-за кризиса цены несколько упали – особенно это отразилось на недорогом жилье. «Есть объекты, на которые цены снижены более чем в два раза», – констатирует Любовь Бикбаева. С другой стороны, по-прежнему высоки цены на виллы, ведь немцы, в отличие от россиян, не стремятся жить посреди промышленного центра. Обеспеченные граждане Германии предпочитают селиться в пригородах крупных городов, в благоустроенных деревнях. Интерес к такой недвижимости по-прежнему очень высок – ее покупают для себя, а не для сдачи в аренду.

Из приятных ментальных особенностей востока страны – многие немцы помнят русский язык, и поэтому освоиться здесь несложно. Это очень важный фактор для тех покупателей, кто приобретает жилье для себя или для того, чтобы переселить престарелых родителей.

Если соотнести размер инвестиции с дальнейшим ежегодным доходом, то наиболее оптимально вкладывать в покупку недвижимости в небольших городах Восточной Германии. Мария Кун уверяет, что самым выгодным для инвестиций регионом Восточной Германии является Саксония. Российские инвесторы, судя по растущим из года в год объемам инвестиций, уже обратили внимание на этот регион и вкладывают чаще всего в доходные дома, приносящие хорошую прибыль.

Немецкие же аналитики из компании Immowelt AG самым привлекательным городом северной Германии называют Гамбург. «Но, в принципе, интересны крупные сконцентрированные центры, которые успешно завершили процесс экономической трансформации, например Дрезден, Иена, Лейпциг или Эрфурт. Здесь многие эксперты ожидают роста цен на недвижимость.

Но, принимая во внимание имеющийся экономический спад, к этим прогнозам следует относиться осторожно», – считает немецкий коллега Карстен Шлабритц.

Риэлторы, работающие на территории бывшей ГДР, предупреждают: «Здесь немало низкокачественного жилья, частично жилой фонд устарел и нуждается в капитальном ремонте и реконструкции».

Самое дорогое

Аналитики Immowelt AG отмечают, что самый сильный экономический регион Германии – это южные земли: Бавария, Баден-Вюртемберг (Баден-Вюртемберг состоит из двух старых земель Баден и Шваб). И соответственно здесь самые высокие в стране цены на недвижимость и аренду («высокие» по отношению к другим регионам, поскольку сама Германия – страна недорогая). Здесь находится и самый дорогой город Германии – столица Баварии Мюнхен. Самые дорогие квартиры в Германии находятся именно в Мюнхене.

И, более того, аналитики прогнозируют, что с 2010 по 2015 год численность населения в городе будет ежегодно увеличиваться на 2%. Это повлечет увеличение спроса на жилье (ежегодная потребность в жилье будет составлять до 150 тысяч единиц жилья в год).

Средняя стоимость недвижимости на продажу и в аренду в Мюнхене, январь –май 2009 г.

Район Цена, €/кв. м Стоимость аренды, €/кв. м

Элитный 6000–15 000 14–23

Хороший 4000–7000 10,50–15

Средний 2400–4200 9–11,50

Простой 1800–2500 8,50–9,80

Источник: +7 REALTY flc

Другой регион южной Германии – Шварцвальд – славится своими минеральными курортами и самой теплой погодой во всей Германии. Баден-Баден – один из таких многочисленных курортов Шварцвальда и очень любим русскоговорящими клиентами. Бывает, что небольшой отель является собственником источника. Россияне в поисках вилл в Германии часто приезжают на озеро Бодензее, которое находится на границе: верхнее побережье немецкое, южное швейцарское, на востоке – австрийские земли.

Любопытный и загадочный факт: эксперты отмечают, что у наших покупателей совершенно не пользуется спросом север Западной Германии – Бремен, Нижняя Саксония и т. д. «Мы даже были вынуждены переехать из этого района, и перевести офис из Бремена в Альтенбург. Расположение этого города удобное – это середина Германии, откуда близко в любой регион», – делится Любовь Бикбаева.

С востока на запад

Барбара Шмидт, начальник отдела коммуникаций Immowelt AG, крупнейшего игрока на рынке недвижимости Германии, предоставила журналу «Ваш дом за рубежом» свой отчет, в котором сравнивает рынок недвижимости Мюнхена, Штутгарта (города на юге) и Гамбурга (север) на фоне средних показателей по регионам Германии.

По сравнению с федеральным срезом Мюнхен показывает себя как в высшей степени дорогой город – арендная плата тут иногда более чем в 2 раза превышает арендную плату в Восточной Германии. И, по сравнению с прошлым годом, ее рост продолжается – особенно увеличилась цена аренды однокомнатных квартир. Это вызвано сильным притоком молодого населения без семей (+20 000 синглов за 2008 год, если верить статистической службе Мюнхена).

В Штутгарте ситуация похожая: съемная квартира стоит на 70% выше, чем в Восточной Германии.

Цены на аренду также постепенно растут, особенно дорожают однокомнатные квартиры (квадратный метр стоит на 7,5% больше, чем в прошлом году). Зато слегка потеряли в цене большие квартиры с пятью и более комнатами.

Арендная плата в €10 за кв. м в Гамбурге – выше среднего федерального уровня, даже дороже, чем в Штутгарте. Однако, ввиду экономического значения ганзейского города, цены все же достаточно обоснованны в сравнении с Мюнхеном, где средняя цена аренды составляет более €12,5/кв. м. Дело в том, что расположенные неподалеку порты, а также медиа, рекламные агентства и университеты города являются гарантами высокого спроса на все доступные виды жилья. В сравнении с I кварталом 2008 года, в нынешнем году арендная плата пятикомнатных квартир выросла на 13% (предполагается, что молодежь охотно съезжается вместе), 1- и 4-комнатных – на 7%.

Главной причиной дороговизны жилья в Мюнхене Барбара Шмидт считает расположенные там мультинациональные компании и органы управления Баварии – самой большой по территории земли Германии.

В этих организациях работает огромное количество людей, которые приехали из других регионов страны с целью более выгодного трудоустройства. Конечно, это не может не отразиться на цене квадратного метра. Однако падает спрос на большие квартиры – цена квадратного метра в квартирах с пятью и более комнатами снизилась более чем на 10%.

Эксперты рассказывают, что с начала 90-х годов и примерно до 2004 года  Германия являлась исключением из правил: когда во всем мире и Европе цены шли вверх, в Западной Германии, наоборот, вниз. Причиной этого крена было объединение двух Германий. По закону сообщающихся сосудов,

применимому, как оказалось, и к экономике, жить в стране в 90-е

годы стало сложнее. Западные немцы констатировали ухудшение в таких важных отраслях жизни, как здравоохранение, социальные программы, налогообложение. Цены на недвижимость в Восточной Германии подросли, а в Западной, наоборот, на протяжении этого времени понизились в среднем на 30% (что для периода в 15 лет не так и много). Затем снова наметился рост. Сейчас, помимо россиян, немецкая недвижимость привлекает инвесторов из Голландии, Бельгии, Франции, Ирландии, Швейцарии, Италии, США, Австралии.

Похожая ситуация наблюдается и в Штутгарте. Тот, кто покупает квартиру в Штутгарте, заплатит на 41% больше, по сравнению со средней ценой по Гер-

мании. Пока стоимость метра идет на крутой подъем: 7,5% по 4-комнатным и 8,9% по 3-комнатным квартирам. Скидывают в цене только за очень большие квартиры.

Гамбургские цены со средним значением в €2313 за метр никого не удивят, но все-таки этот показатель значительно выше средненемецкого или регионального значения. Средняя цена квадратного метра жилья в квартирах Гамбурга пока выросла, в сравнении с предыдущим годом, на 3%. Самые высокие цены на «трешки» (+3,8%) и четырехкомнатные квартиры (+4,9%). На квартиры с пятью и более комнатами цены слегка снизились (–3,7%). А еще – неинтересными как объект покупки становятся однокомнатные квартиры (–6,3%).

Не только квартиры

Столица Баварии – явный лидер не только по стране, но и среди земель экономически сильного юга. Здесь существенно дорожают дома на одну и две семьи.

При этом новые таунхаусы Мюнхена (вблизи центра города) пока не пользуются большой популярностью – происходит стагнация аренды.

За Мюнхеном следует и Штутгарт. Но зато скромные дома в Гамбурге допускают среднюю арендную плату в €1539. В первом квартале 2009 года на 16% возросла аренда на таунхаусы – это эффект сильной строительной активности на окраине, где в последние годы появились очень современные таунхаусы.

Именно в сегменте отдельно стоящих домов и вилл Особенно сильны различия в ценах на покупку недвижимости. Дома в Мюнхене стоят более чем в 2,5 раза дороже, чем в среднем по ФРГ. Спрос на отдельно стоящие дома увеличивается, несмотря на то что средняя цена отдельно стоящего дома по Мюнхену перешагнула порог в €850 000. Дома на две семьи, а также таунхаусы, напротив, слегка упали в цене, хотя попрежнему стоят очень дорого.

В соседнем Штутгарте дома в 2 раза дороже средней цены по Германии. В Гамбурге относительно дешевые дома на городской окраине создают противовес очень дорогим люксовым объектам в кварталах вилл, так что среднее арифметическое лежит в районе €400 тысяч.

Коммерческая недвижимость Германии: за и против

Сектор коммерческой недвижимости Германии пострадал от кризиса наиболее существенно. На этом фоне интересен рост спроса на многоквартирные дома с жильцами, рассматриваемые инвесторами как аль-

тернатива отелям.

И с торгом, и без

– В сфере коммерческой недвижимости колебания рынка всегда значительно выше, чем в сфере жилой недвижимости. Сегодня почти повсеместно наблюдается снижение стоимости как самих объектов, так и арендных ставок. Для спекулятивных инвесторов это, конечно, может служить сигналом к покупке, если исходить из того, что экономика быстро поднимется в рост. Но когда это произойдет? – рассуждает Карстен Шлабритц, член правления Immowelt AG. Он предлагает обратить внимание на более-менее доходную, но стереотипно менее популярную логистик-

недвижимость (склады, хранилища, ангары). Ведь Германия находится в Центральной Европе, на пересечении транзитных направлений. Однако важным для такого рода недвижимости является не столько месторасположение объекта, сколько то, удобно ли он привязан к автомагистралям.

Сложно определить порядок цен на гостиницы, потому что примерно один и тот же небольшой объект может стоить от €70 тысяч в Саксонии до €500–600

тысяч в Альпах. Что касается географии, то, как и в случае с жилой недвижимостью, инвесторы считают самым выгодным вкладывать в объекты запада страны, а именно в Мюнхен и Дюссельдорф. В элитных кварталах этих городов находятся офисы крупнейших компаний – тех, которые будут развиваться независимо от того, какая экономическая погода нынче.

Что касается наших соотечественников, то они покупают гостиницы и супермаркеты, но зато практически полностью игнорируют офисные помещения. Однако риэлторы предупреждают, что небольшие отели

до 20 комнат (средней стоимостью от €100 до €300 тысяч) считаются семейными и предполагают работу самого собственника в этом отеле. Поэтому сдавать такие отели в аренду невыгодно.

Относительно торговой недвижимости Любовь Бикбаева, директор фирмы Hermil, рассказывает, что участок под строительство супермаркета в бывшей

ГДР можно купить по цене €150–500 тысяч в зависимости от его размера и расположения. Строительство одного квадратного метра супермаркета обходится в €600–950. Его аренда будет стоить от €7 до €14 за квадратный метр. «Еще до начала строительства заключаются все договора аренды, обговаривается все до мелочей, – рассказывает Любовь Бикбаева. – В одном здании с супермаркетом почти всегда расположены частные мясная лавка и булочная, они платят за аренду несколько больше, чем супермаркет». Доходность вложения в супермаркеты составляет примерно 10% годовых. Это хороший процент, если учесть, что доходность от банковских вкладов в Германии в среднем 3%.

Мария Громова, генеральный директор +7 REALTY, сообщает сегодняшние цены на коммерческую недвижимость в Баварии: «Складские помещения в пригороде Мюнхена стоят около €600/кв. м, цена на торговые помещения – €800–900/кв. м, офисно-складские – €1500–2000/кв. м. Стоимость помещений исключительно офисного назначения, в зависимости от расположения, площади и качества объекта, может варьироваться от 800 до 2500 и выше €/кв. м (в зависимости от класса офиса)».

Сейчас покупатели ищут не легкие, но заведомо прибыльные пути. Эксперты говорят, что не так давно пошла новая волна инвесторов, которая без

привязки к регионам интересуется только ценой, доходностью, общим состоянием объекта. «Во время кризиса число таких клиентов увеличилось.

Раньше нам было трудно в разговорах с клиентами, имевшими инвестиционный опыт на таких искусственно «горячих» рынках, как Испания или Болгария. Сегодня ситуация изменилась. Правда, и у нас иногда попадают на продажу коммерческие объекты с доходностью и до 15%, но, как мы шутим, на такие объекты у нас стоит очередь», – рассказывает Татьяна Шток, независимый маклер Immobilie Beratungsservice Deutschland. Основная работа фирмы Татьяны – сопровождение и помощь при покупке недвижимости на торгах. Она рассказывает, что в Германии существует два вида торгов: принудительные и простые. «Стоимость наших объектов в среднем на 30% ниже рыночной цены.

Главная особенность заключается в том, что не все наши объекты мы можем, хотим или нам разрешено рекламировать. Информация распространяется

среди узкого круга специалистов и заинтересованных лиц, и с такой особенностью продажи русскоговорящие клиенты, как правило, не знакомы»,

– делится «лазейкой» для выгодной покупки Татьяна Шток.

Дом с жильцами

– Самыми интересными предложениями на инвестиционном рынке Восточной Германии мы считаем доходные дома, – говорит Мария Кун, менеджер компании VDL Immobiliengruppe. Однако помимо самой

бедной немецкой земли Саксонии, где больше всего запущенных, пустых домов, эксперты берут более сильные экономически регионы – Бранденбург, Анхальт (Саксония) и Тюрингию.

– Купить квартиру с живущим в ней квартирантом у наших соотечественников часто вызывает вопрос «почему?», а иногда просто смех у наших граждан, – рассказывает Татьяна Шток. – Часто покупатели показывают нам дом и говорят: «В этом доме я хотел бы купить квартиру». Как правило, это касается красивых домов в центре города. Приходится объяснять, что часто дом принадлежит одному хозяину и отдельные квартиры в нем не продаются. Более того, если дом изначально строился не как общинная собственность, то разделение его на квартиры это длительный бюрократический процесс.

Недвижимость в виде доходных домов особенно привлекательна для инвесторов потому, что дает стабильный и высокий, по нынешним временам, процент прибыли. Дело в том, что жители Германии, в отличие от нас, не стремятся приобрести недвижимость, ущемляя себя в каких-то других потребностях: важно путешествовать, купить машину и т. п.

«Немец берет кредит на недвижимость только в том случае, если он зарабатывает столько, что хватит и на выплату кредита, и на обеспеченную жизнь. Если так пока еще не получается – живет в съемной квартире», – рассказывает Любовь Бикбаева. Оказывается, только 18% жителей Берлина и 43% всего населения Германии имеют жилье в собственности. Конечно, такое количество «бездомных» – «клондайк» для владельцев доходных домов.

Общий порядок цен на доходные дома вывести невозможно, поскольку, как и в случае с жилой недвижимостью, она сильно отличается не только в зависимости от качества жилья и его расположения, но и от региона. Например, если сравнить приблизительно одинаковые по качеству и площади дома – около 1500 кв. м (такая площадь может предполагать 15–20 квартир в 3-, 4-этажном доме), то доходный дом в Гамбурге будет стоить €1 950 000, в Мюнхене – €5 400 000, а в Лейпциге можно найти и за €1 600 000 и дешевле – в зависимости от места.

Господин Карстен Шлабритц говорит, что типичные арендные дома в средних и больших городах Германии предполагают 6–9% прибыли, а в «бум-регионах» (Бавария и другие земли юга страны) процент прибыли несколько ниже из-за более высоких цен на недвижимость. И наоборот, в экономически слабых регионах цена покупки часто очень низкая, а процент

дохода от аренды получается более высокий. Именно этим объясняется тот факт, что выгоднее приобретать доходные дома на востоке страны. Но при этом очень важно выбирать «бойкие места», где есть работа, университеты, то есть потенциальные квартиросъемщики. В противном случае есть риск не сдать жилье или сдать без особой выгоды для себя. Однако далеко не всегда возможность сдачи жилья определяется наличием крупного завода. Оказывается, есть населенные пункты, где предпочитают селиться пенсионеры и «социальщики» (русские немцы, евреи, турки).

Там работы мало, но можно выгодно сдавать жилье в аренду потому, что за таких жильцов арендную плату и коммунальные услуги оплачивает государство (деньги всегда поступают вовремя). Пожилые люди охотно селятся рядом друг с другом в небольших городках. Поэтому выгодно покупать и ремонтировать дома под сдачу в таких местах – цены на недвижимость невысоки, и вложения могут стать выгодными.

Постоянного присутствия домовладение не требует – всю работу по организации жизни в доходном доме и сбору денег владелец может поручить управляющей компании.

Однако следует учитывать, что развитое традицией право аренды защищает права не только арендодателя, но и арендатора. Например, повышать арендную плату разрешается постепенно – не более 20% за 3 года. Кроме того, очень трудно выселить жильца из квартиры, для этого нужны серьезные основания, такие, например, как задолженность по оплате. Аренда в Германии бессрочная, но если арендатор желает покинуть дом, то он должен расторгнуть договор в трехмесячный срок. Помимо оплаты аренды, съемщик оплачивает коммунальные платежи, мелкий ремонт.

Дом с историей и рогами

Старую усадьбу или городской дом с богатой историей можно купить практически в любом европейском государстве. Но подобные сделки случаются редко – строги требования к содержанию таких зданий, а сама

реставрация обходится довольно дорого. Поэтому на покупку исторического строения решаются далеко не все любители старины. Но в Германии таких любителей больше чем где-либо.

Для любителей старины

Власти страны подумали о том, что если сделать покупку исторических зданий более выгодной с экономической точки зрения, решится проблема с их обслуживанием и ремонтом. Однако, невзирая на существенные экономические льготы, новым владельцам все равно придется контролировать строжайшее соответствие требованиям реставраторов в процессе ремонта. Это значит, что подобные инвестиции привлекают тех, кто

не боится долгой и кропотливой работы над объектом.

«Реконструкция памятников архитектуры в Германии – очень интересное и перспективное направление, и в то же время это один из специфических видов инвестиций в недвижимость, – рассказывает Мария Громова, генеральный директор +7 REALTY flc (Бавария). – Реставрация проводится быстрее и, как правило, обходится инвестору дешевле, чем постройка нового

дома «с нуля». Также для зданий, которые являются памятниками архитектуры, государством предусмотрены различные льготы. Сами немцы называют такие инвестиции налоговыми». Слова Марии подтверждает

ее немецкий коллега Райнер Майзен, директор Firva Maisen Immobillien VG: «Такие вложения могут быть интересны для лиц, которые в Германии платят налоги. Комплексные подтвержденные расходы на восстановление и содержание здания можно 12 лет вычитать из налогов. Однако еще до начала строительных мероприятий проект восстановления должен быть согласован местными органами по защите памятников, только после этого налоговая служба признает расходы».

Мария Громова поясняет, что инвестиции в исторические здания – чуть ли не единственная модель налоговой экономии, используемая в Германии. Кроме вычета стоимости расходов на ремонт, государство предусматривает для инвестора возмещение до 30% земельного налога, уплачиваемого ежегодно. Эксперт считает, что, учитывая историческую недооценку такой недвижимости, ее высокую имиджевую составляющую, а также возможности получения льготных кредитов и субсидий от государства, вложения в реконструкцию памятников архитектуры представляются пусть и хлопотными, но при этом высоко гарантированными инвестициями. Однако при выборе объекта важно учитывать не только техническое состояние здания и расходы на его реконструкцию, но и местонахождение, а также период постройки здания.

– В Саксонии очень много домов, требующих реставрации. Стоимость таких объектов, как правило, сильно занижена, так как принимаются в расчет будущие затраты собственника на реставрационные работы, – рассказывает Мария Кун, менеджер компании VDL Immobiliengruppe (Берлин). Это, в основном, многоквартирные дома, которые после реставрации (сана-

ции) сдаются в аренду поквартирно.

Мария Громова считает, что исторические объекты, хотя они и не являются источниками для получения сверхприбыли, тем не менее могут рассматриваться как выгодное вложение средств в качестве инфляционной защиты капитала и личной пенсионной программы. А еще это распространенный в Европе доходный бизнес с достаточно простой моделью управления. В основном, историческая недвижимость покупается

для себя либо для использования в качестве доходного дома. В соответствии с исследованиями рынка недвижимости эксклюзивного жилья в Баварии, проведенного компанией +7 REALTY flc в 2008 году, основными покупателями таких объектов являются пока сами немцы (около 80% от общего числа покупателей) и жители соседних европейских стран.

Странные цены

«Здания под реконструкцию можно купить сейчас совсем недорого, – делится информацией Любовь Бикбаева, директор фирмы Hermil. – К примеру, у нас есть в Альтенбурге четырехэтажное здание всего за €11 тысяч. Дом не является памятником архитектуры, и в нем требуется капитальный ремонт». Разброс – от десятков тысяч евро за постройки начала прошлого века до €5–6 миллионов за древние замки.

Для покупателей из Восточной Европы историческая недвижимость – новое направление. Потенциальные инвесторы не знают, как подступиться к подобному объекту. Эксперт отмечает, что если здание находится в зоне, признанной районом санирования (реставрации), то можно получить от государства хорошую субсидию на ремонт, но при этом, если за зданием все-таки закреплен статус памятника архитектуры, пока его продать все еще сложно – покупателей часто отпугивает дотошный контроль за ремонтными

и реставрационными работам.

– Я знаю случай, когда владельцы не могут поменять даже внутренние двери, не говоря об окнах! – рассказывает Любовь. – Все нужно делать по особому заказу, сохранив материалы и форму, как было раньше. Например, есть двери с ручками, где частично использовались рога лося. А где сейчас можно заказать такие ручки? Проблема...

Именно из-за таких случаев «самодеятельность» в ремонте исторического здания может не пройти. Процесс реставрации лучше доверить архитектурно-строительному бюро. «Если вы не профессионал в области реставрации в Германии, то будет сложно ориентироваться в нюансах законодательного регламентирования восстановительных работ и вам вряд ли удастся сэкономить, – говорит Мария Громова. – Именно поэтому мы предлагаем проекты с согласованной реконструкцией и заранее известной стоимостью восстановительных работ».

В зависимости от сложности работ на объекте реставрационные работы могут продолжаться от трех месяцев до года. Стоимость квадратного метра отреставрированного жилья в старинном особняке Баварии, например особняк в живописном городе Ашау у подножия средневекового замка, варьируется от €3 до €4 тысяч. Стоимость подобного жилья в Мюнхене может достигать €8–10 тысяч.

Доходность от сдачи в аренду исторического объекта во многом зависит от его местонахождения и может быть невысокой – от 4% годовых, а может и в два раза выше. Мария Громова рассказывает, что квартиры в хороших особняках пользуются большим спросом у арендаторов, и зачастую маклеры гарантируют получение 100% арендной платы в течение нескольких лет.

Источник: Анна АНДРУШЕВИЧ «Недвижимость в Германии: почему и зачем». Журнал "Ваш дом за рубежом" август-сентябрь 2009 г.