Столица больше не устраивает частных инвесторов". Газета "Квадратный метр", 5 сентября 2007 года

Ольга СЕНАТОРОВА

СТОЛИЦА БОЛЬШЕ НЕ УСТРАИВАЕТ ЧАСТНЫХ ИНВЕСТОРОВ

Во все времена и везде одним из наиболее надежных средств сохранения капитала была недвижимость — дома, квартиры и земельные участки. Наиболее консервативные люди по сей день предпочитают этот вид инвестиций любому другому. Вложения в недвижимость осязаемы в отличие от вкладов в банк или в акции. Можно потрогать рукой стены или обвести взглядом участок и гордо сказать: «Это все мое!» Что предлагает рынок частному инвестору, накопившему $100–120 тыс.? У тех, кто желает вложить сбережения в недвижимость, есть несколько вариантов: покупка дома, квартиры или земельного участка в России или за рубежом.

Смысл инвестиций состоит в том, чтобы иметь возможность быстро и с прибылью превратить ценности в деньги. Вложения в недвижимость, как и всякий другой вид инвестиций, имеют свои особенности. Вероятно, рост цен действительно позволит владельцу квартиры, дома, земельного участка продать их с выгодой, но какой срок понадобится для этого, никто с уверенностью утверждать не возьмется. Следует учесть и ограниченную ликвидность недвижимого имущества — нельзя гарантировать его реализацию за желаемую цену в нужный владельцу момент.

Зато жилье и земля обладают способностью неизменно увеличиваться в цене, хотя темпы роста меняются. Кроме того, собственник недвижимости может получать доход от ее сдачи в аренду. Зачем замораживать капитал, если он способен работать? Поэтому разумно приобретать квартиру там, где есть спрос на съемное жилье, иначе владение пустующим помещением станет источником постоянных накладных расходов в виде налогов и коммунальных платежей.

Для состоятельного представителя среднего класса, накопившего сумму $100–120 тыс., существует несколько интересных вариантов инвестирования средств в недвижимость.

Квартира «на вырост»

Учитывая цены, приобретение недвижимости в Москве или Петербурге из списка вычеркнем сразу. В любом другом российском городе с большим экономическим потенциалом приобрести комфортную одно- или двухкомнатную квартиру за эту сумму не составит труда. Жилье в провинции дорожает на 20–60% ежегодно: в отличие от столицы там еще не исчерпан лимит роста. Эксперты практически единодушно предсказывают, что покупательский бум на рынке недвижимости в регионах еще впереди. Сегодня практически все крупные города, особенно миллионники, привлекательны для инвестиций. У частных лиц, вкладывающих средства на этапе строительства, есть шанс получить прибыль на уровне 30–40%.

По словам министра строительства Московской области Евгения Серегина, около 40% общего числа покупателей недвижимости в Подмосковье — москвичи. Стоимость домов и квартир пока еще заметно уступает столичным аналогам в Электроуглях, Королеве, Жуковском, Фрязине, Балашихе, Лыткарине, Железнодорожном, Пушкине, Мытищах, Зеленограде и Видном. Что касается дальнейшей сдачи жилья внаем, то тут и думать нечего: в Подмосковье спрос на аренду стабильно превышает предложение. За благоустроенную «однушку» расценки начинаются от $200 в месяц.

«Сейчас стоимость подмосковных квартир стабилизировалась на уровне $2–2,5 тыс. за 1 кв. м, — рассказывает ведущий аналитик агентства недвижимости «Доки» Александр Скобкин. — На рынке предлагается порядка 4 тыс. квартир по цене ниже $120 тыс. в Одинцове, Химках, Люберцах, Подольске, Долгопрудном, Домодедове и других городах ближнего Подмосковья. Две трети из них — однокомнатные, треть — двухкомнатные.

Квартиры по цене до $100–120 тыс. относятся к самым ходовым. На расстоянии 40–50 км от МКАД за эту сумму реально прикупить что-то среднее между дачей и домом. Например, по такой цене мы продаем деревянный дом площадью 71 кв. м со всеми коммуникациями в 63 км от Москвы по Новорижскому направлению».

«В данный момент корректируется стоимость несколько переоцененных во время ажиотажного спроса квартир ближнего Подмосковья. Недооцененное среднее и дальнее Подмосковье, постепенно набирая темпы, сокращает разрыв с зонами, прилегающими к Москве, — отмечает директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков. — Если в период стабильного рынка цены первой зоны в среднем превышали показатели второй и третьей зон на 30 и 70% соответственно, то на пике роста разрыв увеличился до 60 и 180%. По итогам июля 2007 года отличие составило уже 30 и 100%. С осени 2007 года мы ожидаем стабильного роста цен на первичном и вторичном рынках Подмосковья на уровне 2–2,5% в месяц».

У самого синего моря

С ростом благосостояния население в России усвоило цивилизованную практику покупать квартиры и дома на юге вместо дачи. Одновременно такое приобретение служит неплохим способом инвестирования. Семья может проводить там отпуск, экономя на проживании, а все прочее время сдавать недвижимость в аренду.

Черноморское побережье условно делят на четыре курортные зоны: Анапскую, Геленджикскую, Туапсинскую и Большой Сочи. При бюджете $100–120 тыс. сразу исключим из рассматриваемых вариантов Сочи: грядущая зимняя Олимпиада 2014 года спровоцировала ажиотажный рост цен на землю и недвижимость. Плохонькая «однушка» стоит уже около $150 тыс. В окрестностях Сочи кое-какой выбор пока имеется. Уложившись в искомую сумму, удастся прикупить в Дагомысе или Кудепсте квартиру, а если поискать как следует, то и небольшой дом.

По мнению А. Скобкина, есть шанс найти за $100 тыс. двухкомнатную или трехкомнатную квартиру и даже дом на Черноморском побережье. Так, столько стоит пятикомнатный двухэтажный дом с центральным водоснабжением, но без канализации в поселке Гумария в районе Сочи. В Геленджике этих денег хватит на одно–двухкомнатную квартиру. Дома бизнес-класса расположены на расстоянии 500 м от моря. Стоимость 1 кв. м — от $1,5 тыс. до $2 тыс. Панельные и монолитные дома эконом-класса возводят в спальных районах, а также в относительной близости к морю на западе города. Квартиры в них продают по $1–1,5 тыс. за «квадрат».

«Если приобрести квартиру на начальном этапе строительства площадью 50 кв. м, после сдачи дома она будет стоить уже $150 тыс., — советует начальник аналитического отдела агентства недвижимости «Дело» Лев Степанов. — Причем проблем с «кидаловом», который пугает жителей столицы и многих других крупных городов, в Геленджике нет. При выделении земельного участка добросовестность застройщика обязательно проверяется самым тщательным образом. В Геленджикском районе можно купить дом с земельным участком площадью около 10 соток, удаленный от моря на 10–30 км».

Анапа по уровню цен на недвижимость занимает третье место после Сочи и Геленджика. Один квадратный метр здешнего жилья оценивается в $1–1,5 тыс.

В Туапсе квартиры дешевле — от $900 за «квадрат». В окрестностях города недорого предлагают землю под застройку.

Варианты для неленивых

Сдача в аренду жилья в другом городе потребует определенных хлопот. Ее обязательно надо застраховать и подыскать доверенное лицо, которое будет присматривать за жильцами, а в случае необходимости — перезаключать договоры аренды и улаживать вопросы с коммунальными службами. Услуги посредников между отсутствующими в городе хозяевами и постояльцами активно предлагают местные турфирмы. «Средний доход от сдачи однокомнатной квартиры в Геленджике составляет 90–100 тыс. руб., двухкомнатной — 150–200 тыс. руб. в год», — отмечает Л. Степанов. Однако по окончании курортного сезона сдать квартиру в причерноморском городе затруднительно.

Что касается приобретения земельных участков в курортной зоне, тут разумно вкладывать средства с расчетом на дальнейшую перепродажу. Черноморское побережье сейчас активно обустраивается, поэтому по прошествии определенного времени деньги, вложенные в покупку земли, принесут хорошую прибыль.

По словам А. Cкобкина, средства в размере $100–120 тыс. позволяют приобрести участок площадью 1 га на самом берегу моря, правда, без коммуникаций. Л. Степанов считает реальным за ту же сумму купить небольшую площадку под строительство коттеджа в Геленджике.

Жители европейской части России могут выгодно вложить средства в недвижимость еще в одной приморской туристической зоне — в Калининградской области. Помимо общей тенденции к росту цен на недвижимость здесь способно «выстрелить» запланированное на июль 2009 года строительство одной из четырех зон, отведенных для дислокации игорного бизнеса в России.

Стоимость 1 кв. м жилья в новостройках Калининграда в настоящее время перевалила за $1 тыс. Рост цен квартир на вторичном рынке составляет 20% в год, в новостройках — 25–30%.

Чужеземные дали

Желая прикупить кусочек курорта, не обязательно ограничивать себя рамками отечества. В Европе еще остались места, где за $100–120 тыс. продается жилье даже более комфортное, чем в России. Это в первую очередь Болгария, в какой-то степени — Хорватия и Черногория. Кроме того, представляет интерес недвижимость в туристических зонах Чехии, Польши, Литвы и Финляндии. Эти страны больше всего подходят для инвестиций по принципу географической близости, политической и экономической стабильности, максимальной отдачи вложений.

За исключением Хорватии и Черногории, все названные страны — члены Евросоюза; Польша и Финляндия считаются Шенгенской зоной; Литва и Чехия войдут в нее до конца года, не за горами и вступление Болгарии в это единое безвизовое пространство. Включение страны в Шенгенскую зону, с точки зрения владельца тамошней недвижимости, имеет два больших плюса: оно способствует повышению стоимости приобретения и обеспечивает получение шенгенской визы с минимальными хлопотами. Учитывая устойчивый спрос на недорогое жилье в курортной зоне и недооцененность, пока еще свойственную почти всем странам-новичкам ЕС, при необходимости недвижимость там несложно реализовать сравнительно быстро и с прибылью.

Из иностранных морских курортов обладателю свободных $100 тыс. доступен широкий выбор жилья в Болгарии и весьма ограниченный — в Хорватии и Черногории. В Интернете присутствует множество предложений местных и российских риэлторов. Услуги местного посредника скорее всего обойдутся дешевле, но при этом возрастает риск связаться с недобросовестными продавцами.

Как во всяком курортном месте, большое влияние на цену жилья оказывает удаленность от береговой линии. Стоимость объекта на первой линии и на расстоянии 1 км от моря подчас отличается в два раза. Кроме того, на цену влияет наличие коммуникаций и социальной инфраструктуры.

В Болгарии реально приобрести готовые апартаменты или квартиру в строящемся доме на близком к завершению этапе. Доступны и памятные по советскому прошлому Солнечный Берег с Золотыми Песками, а также другие приятные места. Можно купить квартиру на берегу моря (есть предложения жилья в 50–100 м от пляжа) или где-нибудь на горнолыжном курорте. Ведь расстояния в Болгарии при наличии машины позволяют в течение дня менять пейзажи в зависимости от настроения: хочется искупаться — отправился на море, потянуло на лыжи — поднялся в горы.

«За сумму Є80–90 тыс. ($100–120 тыс.) предлагаются хорошие апартаменты с одной или двумя спальнями в шаговой доступности от моря в апарт-отеле с бассейном, охраняемой территорией, ландшафтным дизайном, SPA, ресторанами, теннисными кортами, детской площадкой и др., — объясняет руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова. — Можно уложиться и в меньшую сумму — от Є30 тыс. ($43 тыс.)».

Квартира в Болгарии оформляется в собственность иностранца без каких-либо условий. А вот приобретение дома потребует предварительной регистрации юридического лица: иностранным частным лицам владеть землей не разрешается.

Кстати, наличие собственного жилья в Болгарии значительно упрощает процесс получения краткосрочной визы на срок до 90 дней.

Порядок — дороже

Покупательский бум, разразившийся на рынке недвижимости Хорватии и Черногории в последние годы, поднял цены — они стали гораздо выше болгарских. Впрочем, по мнению менеджера компании «Адрионика» Елены Невской, за указанную сумму $100–120 тыс. в Хорватии еще возможно подобрать небольшие квартиры (апартаменты) до 60–70 кв. м, но более реально — площадью около 40–50 кв. м.

«Это будет стандартная евроотделка: стеклопакеты, кондиционеры, оборудованный санузел, паркет и плитка, домофон, жалюзи, в некоторых случаях — встроенная кухня, бассейн при здании, система видеонаблюдения», — уточняет Е. Невская. Расходы на коммунальные услуги в таких апартаментах равняются приблизительно $120–150 в месяц.

В Хорватии процедура оформления недвижимости в собственность частного лица иногда затягивается года на два. По сложившейся практике недвижимость оформляется на юридическое лицо, учрежденное в Хорватии, в число учредителей которого входит гражданин России (это законом допускается). Процедура регистрации юридического лица длится около месяца. Альтернативой служит приобретение хорватской фирмы, на балансе которой находится объект недвижимости. В этом случае не платится налог на переход права собственности (5% стоимости объекта).

«В Черногории возможна покупка квартиры из вторичного фонда, но не в новостройке,— считает Ю. Титова. — Уровень цен на «вторичке» начинается от Є1,8 тыс. ($2,5 тыс.) за 1 кв. м».

Спрос на аренду апартаментов присутствует только в рамках туристического сезона — с мая по октябрь. В этот период они приносят от Є30 до Є80 ($40–80) в день.

Неторным путем

Если вы любите на отдыхе путешествовать по разным странам, а собственное жилье вблизи пляжа вас не слишком интересует, имеет смысл вложить свободные средства в недвижимость Чехии, Польши, Литвы или Финляндии. Эти страны обладают завидной привлекательностью с туристической точки зрения, что делает выгодной сдачу жилья внаем.

Что касается Чехии, то, по мнению Ю. Титовой, в Праге или Карловых Варах в сумму Є80–90 тыс. ($100–120 тыс.) уложиться очень сложно. Ограниченный выбор есть только на вторичном рынке — в панельном доме на окраине. Доступны и квартиры в городах-сателлитах Праги, вроде наших Химок или Мытищ. За эти же деньги вы купите квартиру почти в любом районе Чехии, кроме крупных туристических центров — горнолыжных курортов и тех, что находятся под охраной ЮНЕСКО. Самая дешевая недвижимость продается на севере Чехии — например, в городе Мост, что в 70 км от Праги, стоимость жилья начинается от Є20 тыс. ($28 тыс.).

Следует учесть, что приобретение жилья в собственность в Чехии, как и в Хорватии, связано с большими сложностями при оформлении сделки купли-продажи. Обязательна предварительная регистрация юридического лица на территории соответствующей страны, в качестве учредителя которой должен выступить будущий собственник недвижимости. Все это хлопотно и недешево.

В Чехии сдача внаем однокомнатной квартиры в спальном районе в панельном доме приносит владельцу $250–300 в месяц.

Золотые денечки инвестирования в польскую недвижимость для частного инвестора уже миновали. Еще пару лет назад приличные однокомнатные квартиры в новостройке в тихом месте с видом на море продавались всего за $10 тыс. Но кое-какой выбор еще есть, и грядущее вступление в Шенгенское пространство позволяет надеяться, что польская недвижимость поднимется в цене, т. е. принесет прибыль своим владельцам.

Еще один вариант за $100–120 тыс. — квартира на Балтийском побережье, но вдали от туристических центров. Шире выбор в районе Мазурских озер — традиционном месте отдыха поляков. Но и тут жилье раскупается очень быстро. Обладателю указанной суммы целесообразно поискать вариант во вторичном панельном фонде на окраине Варшавы или Кракова. В маленьких городках, понятно, цены еще ниже: за небольшую трехкомнатную квартиру площадью 46 кв. м в Сувалках попросят $55 тыс., за однокомнатную — и вовсе $30 тыс. «с хвостиком».

Представитель польской компании «Альмар» Александр Кузьмин рассказывает, что должен знать иностранец, присматривая себе жилье в Польше: «Приобрести частный дом проблематично: иностранцы должны получить разрешение на это от польских властей. Эта процедура затяжная, к тому же она значительно повышает стоимость оформления в собственность. Поэтому самый распространенный вариант — покупка квартиры. Для этого никакие разрешения не требуются. Кстати, надо помнить, что низкая цена квартиры иногда связана с отсутствием центрального отопления: печи в Польше до сих пор не редкость».

Квартплата (не считая платежей за газ, воду и электричество) обойдется от $50 до $130 за одно- и трехкомнатную квартиру соответственно.

В гости к ближайшим соседям

Из трех бывших советских республик Прибалтики только Литва приветствует приобретение жилья в собственность иностранцами. Латвия и Эстония законодательно ввели такие жесткие ограничения на покупку недвижимости, что иностранцам для проживания в этих странах придется довольствоваться гостиничным сервисом.

В Литве же нет никаких ограничений для покупки жилья россиянами. Наибольший интерес представляют Вильнюс, Тракай, Клайпеда, Друскининкай, Паланга и Нида. Но рассчитывать придется на скромную одно–двухкомнатную «панельку» на окраине. За последние два года цены на недвижимое имущество в Литве в среднем выросли вдвое. По самым скромным прогнозам, они обещают расти со скоростью около 15–20% в год.

«Оформление покупки недвижимости в Литве происходит быстро и обходится относительно недорого. $100–120 тыс. — стоимость домика, требующего небольшого ремонта, например, в 20 км от Друскининкая. Дома в хорошем состоянии стоят гораздо дороже», — отмечает директор фирмы HERMIL, специализирующейся на реализации недвижимости в Литве, Любовь Бикбаева. Земельные участки в этой стране иностранцам покупать запрещено.

В Литве здания облагаются единым для всех налогом, который составляет 1% кадастровой стоимости объекта. Зимой квартплата с коммунальными услугами способна зашкалить за $200 в месяц.

Зато владелец недвижимости в Литве претендует на многократную визу, которая дает право пребывания на территории страны в течение шести месяцев в году.

Наконец, в Финляндии купить вполне приличный дом с сауной и гаражом можно за $100 тыс. и даже меньшую сумму. Большинство квартир является собственностью кооперативов, а доли в кооперативе иностранцы приобретают редко. Финский налог на недвижимость в зависимости от района составляет 0,5–1% в год.

Земля и рента

«Наиболее ходовыми сегодня являются участки размером 15–20 соток, на которых помимо самого дома можно возвести баню, гараж либо гостевой домик», — считает директор по связям с общественностью инвестиционной компании «Жилторг» Иван Гурьев. Площадь земельного участка под строительство должна быть не меньше 10 соток, да и то при условии, что он расположен в живописной местности. Исходя из размера выбранной для нашего обзора суммы, получается, что стоимость одной сотки не должна превышать $5–6 тыс.

«Приобретая землю для дальнейшей перепродажи, следует принимать во внимание такие факторы, как экологическая обстановка, транспортная доступность и перспективы ее изменения, состояние социально-бытовой инфраструктуры, — отмечает И. Гурьев. — Оптимальные варианты, на мой взгляд, — Истринский, Красногорский, Рузский, Одинцовский и Дмитровский районы. Менее привлекательны Ленинский, Подольский и Наро-Фоминский». Бесперспективными районами И. Гурьев назвал Раменский, Ногинский, Щелковский, Воскресенский, Орехово-Зуевский, Шатурский.

«Приобретать стоит участки, которые имеют хорошее транспортное сообщение с Москвой, — говорит руководитель исследовательского центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Борис Флексер. — Как правило, это территории, удаленные от МКАД на 10–15 км. Наименее привлекательны небольшие участки вдали от развитых населенных пунктов».

Одному хорошо, а в компании — лучше?

Если недвижимость рассматривается как единственный подходящий способ вложения средств, но возиться с поиском и приобретением квартиры, дома или земли не хочется, попробуйте стать совладельцем какого-нибудь большого офисного или торгового центра. Такую возможность предоставляют паевые инвестиционные фонды (ПИФы) недвижимости.

ПИФы недвижимости создаются под конкретные проекты на фиксированный срок — от 1 года до 15 лет. Это определяет закрытый характер таких фондов — пайщик не вправе потребовать свои деньги назад до окончания срока действия договора инвестирования. Сейчас в России работает более 120 ПИФов недвижимости. До последнего времени они были малодоступны мелким частным инвесторам. В качестве вкладчиков обычно выступал ограниченный круг лиц и компаний, заинтересованных в финансировании определенного проекта. Однако недостаточный приток средств изменил ситуацию. С прошлого года цена вхождения в некоторые ПИФы недвижимости упала до 100 тыс. руб.

По сравнению с другими способами инвестирования в недвижимость ПИФы не гарантируют не только прибыли, но даже и сохранения капитала: успех или провал предприятия, размер прибыли зависят не только от конъюнктуры рынка, но и от профессионализма управляющей компании. Некоторые эксперты считают, что инвестиции в ПИФ недвижимости рискуют себя не оправдать, поскольку рынок коммерческой недвижимости перегрет: скуплено очень много объектов с целью дальнейшей перепродажи.

Минус налог

Любая недвижимость облагается налогом. При продаже жилья взимается стандартный налог на доходы по ставке 13%. Однако имеется льгота — доход до 1 млн руб. при реализации жилья налогом не облагается. Уплатить необходимо 13% суммы, которую составит разница между ценой жилья и лимитом в 1 млн руб. Более того, если продавец владел недвижимостью более трех лет, он полностью освобождается от уплаты налога.

Сдавая любую недвижимость в аренду, придется отдавать государству те же 13% суммы дохода. Если договор с нанимателем заключается через риэлторскую контору, то целесообразно внести в договор условие, по которому перечислять налог станет фирма-посредник.

Ставка земельного налога определяется в процентах по отношению к кадастровой стоимости земельных участков. Ее величину определяют местные власти. Верхний предел ставки зависит от категории земли: для участков сельскохозяйственного и жилищного назначения налог не превышает 0,3%. Ставка налога на остальные земельные участки — не более 1,5%.

Вкладчик ПИФа недвижимости платит стандартный налог на доходы физических лиц по ставке 13% при погашении или реализации паев.

Источник: Ольга Сенаторова "Столица больше не устраивает частных инвесторов". Газета "Квадратный метр", 5 сентября 2007 год