"Недвижимость в Германии: Неприкосновенное право собственности" Журнал "Недвижимость", № 33/21-27 авг. 2006 год

Марина ШАЙХИСЛАМОВА

НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ: НЕПРИКОСНОВЕННОЕ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

На рынке недвижимости Германии очень много покупателей-иностранцев: американцев, англичан. Доля граждан России и стран бывшего СССР, конечно, меньше. Узнать точную статистику относительно состава покупателей очень сложно. Право собственности в Германии "неприкосновенно". Какие особенности отличают рынок недвижимости этой страны?

Рынок недвижимости

"Сейчас очень хорошее время для покупки недвижимости в Германии. После резкого падения цен, вызванного присоединением территории бывшей ГДР к ФРГ, начался период роста, который продолжается до сих пор. По сравнению с прошлым годом цены выросли примерно на 15%. Больше строится жилья, больше покупается. Все это активизирует деятельность инвесторов", - считает Любовь Бикбаева, директор АН "Hermil", (г.Бремен, Германия).

Илья Мельнишнов, управляющий компании Schwarzwald Immobilien (г.Фрайбург, Германия), для оценки ситуации приводит результаты исследования британского института Royal Institution of Chartered Surveyors: "Как считают авторы, рынок недвижимости Германии, несмотря на общий рост цен, находится в состоянии стагнации (стоимость жилья в целом по стране даже несколько уменьшилась), так как очень много объектов было построено всего несколько лет назад, а тенденции роста в немецкой экономике все это время были незначительными".

Выгодно ли это потенциальным инвесторам? "В итоговом отчете (по состоянию на конец 2005 г.) DEUTSCHE BANK, ведущего оператора и аналитика рынка недвижимости Германии, отмечается, что как раз для покупателей сегодня складывается благоприятная ситуация, главная причина - рекордно низкие за последние 20 лет проценты по кредитам. По прогнозам специалистов, до 2010 года будет заключено около 1 миллиона сделок по продаже жилой недвижимости, подавляющее большинство из которых придется на благополучные западные земли", - рассказывает Илья Мельнишнов.

Разница - в районах

Главной особенностью германского рынка недвижимости, как считает Илья Мельнишнов, является разнородность. Особенно ярко это проявляется в сравнении Западных и Восточных земель.

"В Западной Германии вероятность найти хорошо оплачиваемую работу выше, поэтому население мигрирует. Люди охотно покупают здесь недвижимость. В последующем это жилье без проблем продают или сдают в аренду. В Восточной Германии из-за оттока населения, напротив, пустуют целые многоэтажные дома. Недвижимость в 2 - 3 раз дешевле, чем в Западной части страны, но получить доход от сдачи ее в аренду или продать практически невозможно. К тому же, на территории бывшей ГДР много ветхих домов, которые были построены еще 100 - 300 лет назад. Условия жизни в них не самые комфортабельные, но дома не сносят, потому что они имеют статус памятников архитектуры", - говорит Любовь Бикбаева.

Инвестиционная привлекательность Восточной Германии оставляет желать лучшего. По словам Ильи Мельнишнова, дома и квартиры в этом регионе могут иметь отрицательную динамику в ценообразовании еще не один десяток лет. Однако, как показывает опыт агентства "Hermil", если жилье необходимо только для собственного кратковременного использования, недвижимость в Восточной Германии - оптимальный вариант. Помимо низкой стоимости, ее выгодно отличает территориальная близость к России.

"Элитная недвижимость на севере, в центре, и особенно на юге страны медленно, но верно растет в цене и представляет из себя выгодное капиталовложение с устойчивой положительной динамикой. Об этом свидетельствует небывалая активность иностранных инвесторов: в конце 2005 года сразу несколько "монстров" американского бизнеса (Cerberus, Goldmann Sachs, Fortress), а также японский дом ценных бумаг Nomura объявили о своих планах по приобретению западногерманской недвижимости в течение ближайших нескольких лет", - отмечает Илья Мельнишнов.

Неоднородность проявляется и в благополучных районах страны. По мнению Любови Бикбаевой, на севере Германии, в Нижней Саксонии, цены сейчас растут интенсивнее, чем, например, в центральной части. За последнее время сюда приехали достаточно много переселенцев из бывшего ГДР и стран СНГ. Кроме того, север Германии является курортный зоной. Многие богатые немцы проводят свои отпуска на побережье. Таким образом, спрос растет, а нового жилья строится очень мало.

В ценовых показателях "расстановка сил" выглядит следующим образом. "Самая дорогая недвижимость предлагается к продаже в Баварии, на юге Германии. Стоимость квадратного метра здесь составляет около 2000 евро. Немного дешевле стоит недвижимость в районе Рура, в Бремене и Гамбурге. Средняя цена квадратного метра - от 1300 до 2000 евро. Самый низкий ценовой сегмент занимает недвижимость в Восточной Германии - от 300 до 700 евро/кв.м", - говорит Любовь Бикбавеа.

Виды недвижимости

О видах недвижимости, существующих в Германии, и ценах на них рассказывает Илья Мельнишнов: "Самые экстравагантные покупатели останавливают свой выбор на старинных замках. Правда, все замки в стране являются памятниками старины, охраняются специальными законами, и эксплуатируются в соответствии со строгими правилами: малейшие изменения планировки согласовываются с уполномоченными архитектурными бюро, правильность эксплуатации периодически проверяется надзорными органами.

Состоятельные люди предпочитают виллы и особняки. Земельные участки, принадлежащие подобным объектам недвижимости, могут иметь площадь до 15000 кв.м., в то время как жилая площадь обычно колеблется в пределах от 500 до 1500 кв.м.

Замок, вилла или особняк обходятся владельцу в 5000 - 10000 евро/кв.м. В эту цену входит стоимость принадлежащего объекту земельного участка со всей инфраструктурой и такими неотъемлемыми атрибутами, как бассейн, теннисный корт, иногда мини-ипподром, поле для мини-футбола или мини-гольфа.

Неизменным спросом у состоятельных людей пользуются дома коттеджного типа. Жилая площадь частного дома в районе Шварцвальда обычно составляет 250 - 350 квадратных метров, а площадь участка, на котором он расположен, редко превышает 1000 квадратных метров. Цены на удачно расположенные дома коттеджного типа, колеблются в диапазоне от 2500 до 4000 евро/кв.м; земельный участок также включен в стоимость.

Обзор "среднестатистических" квартир можно пропустить, поскольку гораздо больший интерес вызывают квартиры в элитных домах и районах. Предпочтения покупателей здесь условно можно поделить на две группы: первая - новое жилье с современной планировкой и дизайном, вторая - квартиры в старинных домах, просторные, с высокими потолками и лепниной. В квартирах второго типа новые владельцы обязательно делают перепланировку и ремонт.

Жилая площадь элитных квартир в южной Германии, одном из самых привлекательных регионов, составляет от 100 до 350 квадратных метров, а цены колеблются в пределах 3000 - 5000 евро/кв.м.

Что касается цен на землю под индивидуальное строительство, то в курортных зонах южной Германии, и в частности, в городах Шварцвальд и Баден-Баден, диапазон примерно таков: 300-600 евро за 1 кв.м, в зависимости от местоположения, площади и близости коммуникаций".

Процесс покупки недвижимости

Граждане иностранных государств имеют право приобретать жилую и коммерческую недвижимость на территории Федеративной Республики Германия без каких-либо ограничений. Процесс приобретения и оформления недвижимости в собственность можно условно разбить на следующие этапы:

o Запрос на поиск объекта недвижимости с указанием необходимых параметров (вид, метраж жилой площади и земельного участка, местоположение, определение ценового диапазона, и т.д.).

o Заключение Соглашения между покупателем и агентством.

o Выбор объекта и проведение независимых экспертиз - юридической и технической.

o Составление договора купли-продажи на условиях, достигнутых в ходе переговоров между продавцом и покупателем.

o Перевод договора купли-продажи уполномоченным нотариальным переводчиком на русский язык (при желании клиента и наличии технических возможностей - на другой родной язык клиента).

o Передача договора купли-продажи на проверку соответствия интересам покупателя в юридическое бюро, специализирующееся на вопросах строительного права и недвижимости. В случае необходимости вносятся уточнения и исправления.

o Подписание договора купли-продажи недвижимости в Государственном Нотариате одного из близлежащих городов ФРГ. На процедуре присутствуют: Государственный Нотариус, секретарь Нотариата, представители продавца, покупатель и его/ее супруг/супруга (по законам ФРГ собственность приобретается в равных долях на обоих супругов - если иное не оговорено Брачным контрактом), представитель агентства и уполномоченный нотариальный переводчик.

o Исполнение покупателем финансовых обязательств перед продавцом, агентством, перед Государственным Нотариатом (в размере 1,5% от цены объекта недвижимости) и немецким государством в лице Налогового Управления (Налог на недвижимость - в размере 3,5% от стоимости объекта).

o Передача покупателю полного комплекта ключей от объекта недвижимости; получение им права незамедлительно начать ремонтные и отделочные работы, а также действия по оснащению объекта необходимыми элементами обстановки.

o Завершение процесса оформления права собственности (в течение 8-12 недель с момента полной оплаты объекта) в Поземельном Ведомстве (Grundbuchamt) и внесение данных нового владельца в Поземельную Книгу (Grundbuch). С этого момента клиент становится полноправным собственником объекта недвижимости.

Ипотечный кредит

По словам Ильи Мельношнова, покупатель-иностранец может получить ипотечный кредит, если он является обладателем постоянного места жительства и рабочего контракта (или собственного бизнеса) на территории ЕС, либо владельцем собственности, имеющей адекватную оценочную стоимость и находящейся в "зоне досягаемости" банка. Чаще всего речь идет о недвижимости в Западной Европе. "Немецким банкам не важна национальная принадлежность клиента, пытающегося взять ссуду под покупку или строительство жилья. Если у него есть собственность, которую банк сочтет достаточной для залогового обеспечения, или же постоянная высокооплачиваемая работа на территории Западной Европы и собственный капитал для первого взноса (минимум 30% от стоимости объекта) - проблем не будет ни у россиянина, ни у жителя любого другого иностранного государства", - рассказывает он.

Любовь Бикбаева отмечает, что в последнее время ситуация меняется: "В принципе банки охотно кредитуют иностранцев. Но буквально в этом году стало больше отказов. Банки объясняют это большим числом невыплат. Создавшаяся ситуация вынуждает многих участников рынка заниматься "кредитованием" самостоятельно, продавая недвижимость в рассрочку".

Расходы и доходы

Расходы на содержание недвижимости складываются из нескольких составляющих. "Первое - ежегодный налог на недвижимость, который объединяется с земельным налогом и составляет 0,5 - 1,5% от стоимости объекта (в зависимости от того, в какой федеральной земле находится объект, в сельской местности или в городе, от качества земельного участка и т.д.). Второе - ежемесячные коммунальные платежи за электроэнергию, воду и отопление. Здесь диапазон примерно таков: 170-250 евро за квартиру, 200-350 евро - за дом, и до 500 евро - за виллу с бассейном, при условии ее интенсивного использования. На практике по итогам ежегодного перерасчета получается значительно меньше. Таким образом, общие расходы составляют 250 - 350 евро в месяц за квартиру, от 350 до 500 евро - за дом, до 1000 евро - за виллу с бассейном", - говорит Илья Мельнишнов.

В зависимости от района, размер затрат незначительно меняется.

Единственным способом покрыть эти расходы и получить доход с недвижимости была и остается аренда. "Доходность от сдачи в аренду небольшой квартиры под Бременом стоимостью 29000 тыс.евро за 220 евро в месяц составляет 2640 евро в год или 9,17%. Доходность одного из коммерческих объектов в Ганновере составляет 10% в год", - рассказывает Любовь Бикбаева.

Как считает Илья Мельнишнов, аренда интересна, прежде всего, в том случае, когда несколько объектов недвижимости приобретаются в кредит. В одном из этих объектов живет сам собственник, а в других - арендаторы. Таким образом, кредит выплачивается за счет арендной платы. Через некоторое время можно стать владельцем сразу нескольких объектов. Вопрос лишь в том, устраивает ли собственника период, за который это произойдет: в среднем срок погашения кредита составляет 20-30 лет.

Источник: Марина ШАЙХИСЛАМОВА "Недвижимость в Германии: Неприкосновенное право собственности". Еженедельный журнал "Недвижимость", № 33/21-27 август 2006 год.